第261~262章 【筹谋李超人的项目】
春节过后，已经是二月下旬。
新的一年开始（农历），林祖辉明显感觉自己没有以前的那么急功近利了，旗下各个公司也是人才济济，也用不着他事事操心。
虽然从四月份开始，旗下公司有很多计划，林祖辉却丝毫没有急迫感，就好像胜券在握、水到渠成的感觉。
2月22日，礼拜一。
梁伯韬来到新时代地产的董事长办公室，对于他来说，林祖辉比李超人对他更重要。
他和李超人的合作，只能算是‘锦上添花’，更何况李超人手里还有个杜辉廉，也就是梁伯韬在万国宝通的‘老板’。而他和林祖辉相识的时候，林祖辉事业远没有发达起来，只能说才刚刚冒头，这就决定着两人的关系更加牢靠。
再说实力方面，林祖辉肯定是不如李超人，甚至一半都还不及；但梁伯韬可是知道，林祖辉手里掌握着大量的现金（猜测），再加上林祖辉够年轻、够胆，最重要的是：林祖辉掌握大势方面，比李超人还精准，堪称天才。
林祖辉热情的欢迎了梁伯韬，脸上的表情让人如沐春风，气质更甚从前。
梁伯韬也细心的发现林祖辉此时有些变化，似乎像是隐藏了锋芒，但给人的威胁反而更大一样。
助理为两人泡上茶，便将办公室大门关上。
林祖辉笑着说道：“对于我们华夏人来说，现在才是新的一年。既然是新的一年，那我们也应该有新的目标。你呢，有什么打算？”
梁伯韬想了想，说道：“有一些打算，在和杜辉廉考虑中，我们两人准备成立私人投资银行！”
林祖辉点点头，他记得百富勤就是在今年成立的。
他认真的说道：“现在市场不好，新公司应该多融点钱，将股本做的大些，这样才有实力。股本还有利息收，就算市场不好都能撑过来。如果股本少，再加上市场差，生存能力就降低了。”末了还补充道，“钱的方面你不用担心，我可以支持你。你也不要担心资金烫手，我持有的股份，将来等你们成长起来，会主动摊薄。”
林祖辉的话，让梁伯韬大受感动，他听得出来，林祖辉投资自己并不是牟利，纯粹是对自己这几年‘效力’的一个回报。
“好，我和杜辉廉最近尽快筹划！”
他和杜辉廉人脉很大，自然不仅仅是可以在林祖辉这里筹集到钱，不然前世也不会有十八路诸侯助阵了。
两人聊了一会新时代地产组织架构重整问题，梁伯韬便起身离开。
不一会，三架马车又来到林祖辉的办公室，三人精神状态很好。
坐下来后，陈斌率先说道：“老板，最近三个月时间，港府批出共计35万平方尺的新界地皮，我们新时代地产拿下20万平方尺。”
新界的地皮很多都是政府根据每季度，批出30万平方尺左右，而地产商需要拿着换地权益书去交换。目前新界的换地权益书价格，在950元~1000元每平方尺区间。
林祖辉说道：“换地没必要这么狠，购买新界换地权益书倒是可以多买点！”
陈斌回道：“没有几家地产公司在换，所以我们就多拿点了，恒基兆业每季度换了差不多10万平方尺，差不多就我们两家在换。”
林祖辉点点头，早换、晚换是一样的，只要你有换地权益书。不过政府每季度就批出那么多，所以需要耐心的等待。
他有些发愁道：“新时代地产在过去的三个多月里，才买入15亿的地皮和旧楼，动作还是慢了一点。要知道，我们在一波中，足足有45亿以上的现金！所以，你们要尽快在五月底之前完成买入。”
梁真勋立马说道：“老板，地铁公司那边传出消息，4月初要拍出蓝田地铁站上的物业权，那可是个大项目，需要大量的资金启动！”
林祖辉也是立马来了兴趣，说道：“好，我们是时候拿下一个大型屋邨的项目了！这个项目我打算联络宝利科技一起竞标，当然了，他们就是个添头！”
众人点点头，他们也知道林祖辉的意思，无非就是拉拢个中资，为以后内地投资做打算。
几人又聊了一些公司发展的事情，期间林祖辉说道：“公司资金的事情不用发愁，20亿贷款轻松可以搞定。不仅仅如此，四月下旬，我会让新时代集团发行10%的新股，定向增股给我个人。到时候，公司又可获得8亿左右的现金。”
几人没有惊讶，因为股灾前，林祖辉减持了10%的股份，如今再增持10%，老板还赚了差价。
至于为什么是在4月底定向增股，因为林祖辉现在持有34.9%新时代地产的股权，若是超过35%是需要发起全面收购的，需要以近六个月最高价收购，这显然吃不消。
但若是到了4月底，林祖辉发起全面收购的价格，一定是股灾后最高的价格，股民才不会那么傻卖给林祖辉。大股东都增持了，股价还不得立马暴涨。
众人离开后，林祖辉在思考蓝田地铁站上盖物业权，也就是后世的丽港城。这块地皮可以建28幢28-34层的住宅楼宇，可提供4100个住宅单元，300万平方尺左右的楼面面积。
但这个项目需要好好的策划，因为如果1988年4月投得，那么预计1989年上半年就可以进行发售了。但恰恰在1989年5月，地产要暴跌30%~35%，直到1990年5月，才恢复一年前的房价。
也就是说，最好的办法就是将地皮捂起来，等1990年1月再开工。这就需要考虑新时代地产的实力了，毕竟前世李超人和中信的补地费就是10亿，地铁公司的投标价格未知；再加上开工后银行贷款的建筑费，这些都会产生大量的利息。
“不管啦，没有什么好犹豫的，反正李黄瓜的事业，自己一定要抢！”
现在的李超人，其实力是林祖辉的三部到四倍，能在他虎口夺食，一定非常美妙！
而李超人在九十年代的四大屋邨计划，可能将被林祖辉斩掉一个，变成三大屋邨计划。
不过，好像也不是那么容易抢的，得好好规划一下。
........
林祖辉在自己的办公室，接待了宝利科技香江负责人的肖赫。
他直接了当的说道：“贵公司是否有意投资香江的地产业？”
肖赫眼前一亮，作为中资企业，谁不想在香江投资地产业。
不过香江的中资企业都是这几年才入港的，地产业压根玩不转，就连华闰那样的大企业，都将天水围（嘉湖山庄）的发展权交给长实来操作。
而且双方的合约对长实非常有利：长实占股只有49%，华闰占股51%。但根据双方协议，长实保证华闰至少获得7.5亿的利润，但若是楼价超过特定水平，长实所分得的利润份额将从49%提高至75%。（事实上，长实后来拿下了75%利润份额，足足获得了130亿的利润）
“若是能和新时代集团合作，我愿意说服公司拿出现金投资！”肖赫连忙说道。
上次别人还不愿意带你玩，现在别人愿意带，还不得赶快表态。
林祖辉笑着说道：“4月初，香江地铁公司将把蓝田地铁站上盖物业权进行招标，竞标价高者得！保守估计，光补地费就需要10亿，竞标价也是在6亿以上，如果你们宝利科技有兴趣，可以参股和我们新时代集团联手投标。”
肖赫顿时震惊起来，这个项目太大了。
要知道，京城的丽景花园才投资几千万而已，京城那边的地价、物价、人力实在太便宜了。
“我们可以拿几成股份？”
“那就要看你们可以拿出多少现金了！我是这样想的，我们可以参考天水围那个项目来合作，我们新时代地产保证你们在这个项目获利多少亿，而楼价超过多少元，新时代地产的盈利比例将超过多少！”
这个合作对新时代地集团非常有利，只需出竞标价和补地费；后续的建筑费等，一律通过贷款来解决。假设竞标价和补地费是16亿，宝利科技占股三成，就需要拿出4.8亿的资金。
新时代集团可以保证宝利科技在这个项目上获利5亿（稳赚不赔的回报率算很高了），工期按5年计算（大型屋邨）；若是楼价平均销售涨至2500元每平方尺（目前1000~1100元那个地段），那么新时代集团获利将提高至80%（本该70%）。
林祖辉就知道香江在九十年代的房价，1991年2月后（海湾战争结束），像这种大型屋邨足足可以涨至3000元每平方尺。蓝田地铁站上的物业，若是操作得当，足足可以赚50个亿以上。
在这一点上，林祖辉绝对比李超人有优势，他会不惜高出几亿的补地费，来确保中标。
肖赫一听这笔生意稳赚不赔，立马动心，说道：“好，我立马回去和大家商量，到时候我们再细谈！”
林祖辉点点头，这么大一笔投资，宝利科技确实需要筹备。
反倒是新时代集团，压根就不会考虑，就算没有宝利科技，林祖辉也是势在必得。
李超人的项目，他一旦有了实力，那就是一定要抢下来。
连他的红颜知己（邹凯旋）都抢了，还有什么不能抢的？
.......
.......
2月底，华置中心正式启用，当前空置率仅10%。
此时，中环的写字楼空置率已经降低至2~5%，写字楼极其稀缺（有空置率不代表不缺）；同时，造成了中环写字楼租金大量上涨。
华置中心（双子大厦）位于中环金钟站，租金创下每平方尺28~32元的天价，而华置中心的楼面面积足足90万平方尺，每年的租金都在3亿以上。纯利一般是八成，每年纯利在2.4亿元左右。
写字楼果然是最赚钱的，林祖辉如是的想！
按照目前的写字楼租金涨势，怕是五六年的租金就可以回本，三年的物业价值就翻倍！
NICE！
新时代集团第一个搬进‘华置中心’高48层的A座，占据着足足七层的写字楼。
华置中心投入使用的当天，举办了一个启用仪式，林祖辉不少好友、合作伙伴纷纷来祝贺。
“彤叔，这笔生意是不是很赞！”林祖辉笑着对郑裕桐说道。
新世界亦有华置中心两成权益，而买下华置中心不到一年半的时间，香江的写字楼租金上涨了2~4成，华置中心的价值自然更是水涨船高。
郑裕桐笑着说道：“华人置业被你拿下两年，资产值翻了十倍以上，更是成为香江十大地产公司，厉害呀！”
周围人纷纷点头，华人置业是真的厉害，作为一家地产公司的子公司，跻身香江十大地产公司（按市值），这是头一号。
在众人的祝贺中，林祖辉虽然笑着回应，其实心里非常冷静。
这才几座大厦，自己是那么容易满足的嘛？
“过奖了，侥幸躲过了股灾而已，不然我现在就是被银行逼债了！”林祖辉谦虚的说道。
郑裕桐可是地产老行尊，立马说道：“华人置业收租都可以赚这个数，银行还会逼你们债，他们疯了吧！”他伸出5个手指，笑眯眯的。
华人置业债务才15亿，但今年差不多可以赚6亿的租金纯利，郑裕桐都保守了！
“哈哈”
众人在楼下聊得不亦乐乎，很快就到了仪式的开始，喜庆之后，又带他们去大厦参观一番。
......
下午。
林祖辉坐在自己足足1000平方尺的办公室，神情怡然自得，颇有包租公的气质。
情到深处，他将自己的双脚抬到价值不菲的办公桌上，一幅葛优躺的模样。
在香江收租，真的是世界上最赚钱的生意了，若不是考虑要提高自己的影响力，他才不想费心费力的搞传媒，办LEIT集团（用工人数），做香江最大的包租公也非常不错呢！
直到敲门声响起，林祖辉才收回思绪和双腿，做好摆出董事长的风范。
高毅恭敬的走进办公室，说道：“老板！”
“坐，李珂泡茶！”
看得出来，老板的心情不错，李助理当然会主动泡茶，但老板主动喊出来，显然心情是很不错的。
他的心情也不错，华置中心启用，华人置业的地位一下就出来了，而作为华人置业的总经理，自然也是与有荣焉的感觉，高毅如是的想到。
接着高毅向林祖辉汇报了关于‘娱乐行大厦’的设计稿进展，以及华人置业又购入了3亿的优质收租物业，多以按层的写字楼为主。
听完汇报后，林祖辉说道：“娱乐行大厦重建，对于设计我是要求很高的，一定要建成具有香港代表性的建筑。具体的建筑施工，先不需要考虑，我们马上有自己的专业建筑公司，到时候留给自家公司。”
高毅有些惊讶，新时代地产虽然也具备开发写字楼的实力，但其实只能作为甲方，建筑方面还得承包出去。
而且娱乐行大厦的建筑投资很高，足足5亿的标准左右，要知道建成之后也才17万平方尺的楼面面积而已，简直属于高成本靓厦了，包括地皮总投资九亿了。
看来，老板盯上了哪家上市建筑公司，准备‘偷袭’了。
“嗯，我知道了。”
接下来，高毅告诉林祖辉一个振奋的消息。
“老板，我从别人那里打听到，乐古置业的大股东崔家有意放盘！”
高毅却是知道自家老板对香江的地产太熟悉了，所以也没有多此一举介绍乐古置业！
林祖辉眼前一亮，好肥的鸡腿（产业）！
乐古置业，是一家上市公司，原名乐古置业印刷公司，1978年将印刷业务售于一位董事后，易名为‘乐古置业’，主要业务是在中区雪厂街一带重建物业（老式大厦，可重建），物业包括有：中环的乐古大厦、印刷行、乐成行、北角的乐基行。
乐古置业一向经营作风稳健，是只盈利素质颇佳的冷门股。四幢大厦虽然是老式大厦，但占地面积都还不错，在1万至2万平方尺的占地面积，但其总价值也在10亿以上。
而乐古置业股灾后的市值，好像才6亿左右！
“他们打算怎么放盘？”
“还不知道！不过按照我的预计，崔家估计会在4月下旬邀请各家地产公司竞投收购！毕竟崔家手里有43.25%的持股，如是新东家收购全部股份，就得提出全面收购。”
林祖辉点点头，有理！
大家都在4月下旬后，才敢放开了搞，不然那个35%的临界线就是紧箍咒。
“竞投收购倒是公平！若是我们拿下崔家的43.25%股份，便立马发起私有化，将之并入华人置业。”
“嗯，我也是这样想的。那四幢大厦如果重建，将是非常庞大的一笔资产！”
林祖辉想起了什么，对高毅说道：“你说起重建，你可以留意一下宏记大厦周围的物业，是否有意出售。若是有计划，我们可以买下来，将来让宏记大厦也并楼重建！不过不需要过分的追求，以免被人抬价！”
香江很多老牌大厦占地面积只有1万平方尺左右，所以并楼时有发生，一旦并成2万平方尺以上的占地面积，其产生的价值将成倍的提高。多花一点建筑费，简直就是毛毛雨。
高毅点点头，说道：“嗯，我会放在心上的！”
并楼不是一件容易的事情，可能要花上数年之久。置地就是花了足足十年时间，将雪厂街荷兰行及有利银行旧址这个地盘仅1万多平方尺，通过购买广东银行大厦（德辅道中8号）及球义大厦，将四幢物业的并成一块，也才获得3万多平方尺的地皮。期间，置地还想买下毗邻的恒昌大厦，可惜未能如愿。这个建筑就是后世鼎鼎有名的‘皇后大道中9号’，楼高38层，楼面面积36万平方尺以上，底层是庞大的商场。
所以，宏记大厦的并楼，也可以提出来，慢慢等待机会！
若是成功，便可以获得一幢30万平方以上的甲级中环写字楼，其价值翻上数倍甚至十倍以上。
重要的是，宏记大厦地理位置不错，就在干诺道，也算是中区的优质地段。中区最值钱的还是大道，又称之为金融中心，是真正的寸土寸金。
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